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@Immobili vincolati di Interesse Storico Artistico: tassazione e vincoli.

Immobili vincolati: tassazione e vincoli

L’Italia è uno dei Paesi che può vantare maggiore patrimonio artistico al mondo. Tra questo patrimonio vi sono anche tantissimi beni immobili, di interesse storico. Il DLgs n. 42/04 disciplina la tutela, protezione e conservazione degli immobili dichiarati dal Ministero “di particolare interesse storico artistico”.

In questo contributo andrò a soffermarmi sulla tutela e conservazione degli immobili di interesse storico artistico. Anche il legislatore tributario è intervenuto al fine di compensare gli obblighi di conservazione e manutenzione di questi immobili. Si tratta, infatti, di immobili che detengono un vincolo di destinazione e di trasferimento a carico dei proprietari.

Da un punto di vista tributario, questa tipologia di immobili ha sempre avuto un trattamento di favore proprio per tutelare gli investimenti dei proprietari.

Vediamo in che modo questo trattamento fiscale è applicabile a questa particolare tipologia di beni immobili.

Sei pronto!?! Si comincia!!!

Indice

Immobili vincolati: evoluzione della disciplina fiscale

Il nostro legislatore tributario ha riservato un trattamento agevolato per i proprietari di immobili di interesse storico. Questo in quanto, essere proprietario di un immobile di interesse storico artistico, oltre che un vanto è una responsabilità, che comporta ingenti costi di gestione.

Le disposizioni agevolative sono rimaste in vigore fino al 2013.

A partire dal primo gennaio 2014, infatti, è entrato in vigore l’articolo 10 del D.Lgs n. 23/11 e articolo 26 del D.Lgs. n. 104/13. Si tratta di norme che hanno attuato una completa riforma dei trasferimenti immobiliari a titolo oneroso. Questi interventi normativi hanno comportato l’abrogazione di quasi tutte le disposizioni agevolate previste per gli immobili di interesse storico artistico.

In questo contributo desidero soffermarmi sulla disciplina fiscale, per le imposte dirette ed indirette, applicabile agli immobili vincolati di interesse storico e artistico. Se detieni uno di questi immobili oppure stai pensando di effettuare un investimento su di essi, questo articolo fa al caso tuo!

Immobili di interesso storico artistico: il vincolo sugli immobili

Il DLgs n. 42/04 definisce quali sono gli immobili ai quali è riconosciuto interesse rilevante per motivi storici, artistici, archeologici, culturali, ecc. Questo avviene mediante notifica amministrativa effettuata direttamente al proprietario dell’immobile o detentore a qualsiasi titolo.

Il vincolo viene trascritto alla conservatoria dei registri immobiliari. L’eventuale mancata trascrizione non è condizione ostativa alla fruizione dell’agevolazione. In giurisprudenza, si è negato che tale riconoscimento possa essere richiesto in sede di contenzioso.

L’apposizione del vincolo di destinazione dell’immobile, come di interesse storico artistico, determina l’insorgere dei seguenti obblighi:

· Non si possono effettuare opere di demolizione, modifica o restauro dell’immobile vincolato. Ovvero adibire quest’ultimo ad uso non compatibile con il suo interesse storico o artistico o in grado di recare pregiudizio alla sua conservazione ed integrità. Per queste modifiche è necessaria la preventiva autorizzazione ministeriale (articolo 20 del D.Lgs. n. 42/2004);

· Occorre obbligatoriamente sostenere le spese necessarie alla conservazione, protezione o restauro dell’immobile vincolato (articolo 30 del D.Lgs. n. 42/2004);

· Non si può stipulare alcun atto a titolo oneroso o gratuito che importi in tutto o in parte il trasferimento della proprietà o della detenzione dell’immobile. Per fare questo è necessaria la previa denuncia al Ministero competente (al quale spetta la prelazione);

· Deve essere consentito l’eventuale accesso al pubblico all’interno dell’immobile.

.  Come capire la qualifica di immobile vincolato?

Una delle problematiche più rilevanti quando si parla di immobili di interesse storico artistico è l’individuazione degli stessi. Ovvero individuare gli immobili in possesso dei requisiti idonei per poter essere considerati di interesse e quindi vincolati.

La qualifica di immobile di interesse storico artistico non risulta infatti dai dati catastali dell’immobile. La qualifica è riscontrabile soltanto nella Conservatoria dei Registri Immobiliari. La conservatoria è il luogo presso il quale deve essere trascritto il provvedimento con il quale viene riconosciuto il vincolo di immobile storico.

Il D.Lgs. n. 42/04 individua due tipologie di vincoli sugli immobili:

· Immobili di interesse storico con vincolo diretto;

· Immobili di interesse storico con vincolo indiretto;

Vincolo diretto

Il vincolo diretto è apposto ai sensi dell’art. 10 del D.Lgs. n. 42/04. E’ il vincolo che riguarda un determinato bene al quale viene riconosciuta una specifica rilevanza culturale.

Solo questo tipo di immobili possono essere oggetto di agevolazione fiscale. Da un punto di vista operativo se hai a che fare con immobili vincolati, quindi, la prima cosa che devi fare è verificare con cura la tipologia di vincolo che è stata apposta.

Vincolo indiretto

E’ il vincolo che non riguarda un riconoscimento diretto del pregio di un immobile. Al contrario pone allo stesso alcune limitazioni. L’obiettivo è evitare che i comportamenti del proprietario possano andare a ledere un altro immobile meritevole di tutela. Questo vincolo riguarda gli immobili che si trovano nelle vicinanze di beni monumentali.

Immobili vincolati: normativa fiscale

Al fine di comprendere in modo chiaro la normativa fiscale che riguarda questa tipologia di immobili, occorre partire dal passato.

Normativa fiscale previgente

La normativa previgente era disciplinata dall’11, comma 2, della Legge n. 413/91, abrogato dal D.L. n. 16/2012 che, disponeva quanto segue:

“in ogni caso, il reddito degli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico, ai sensi dell’articolo 3 della Legge 1 giugno 1939, n. 1089, e successive modificazioni e integrazioni, è determinato mediante l’applicazione della minore tra le tariffe d’estimo previste per le abitazioni della zona censuaria nella quale è collocato il fabbricato“

Questa normativa risultava essere particolarmente favorevole per il proprietario dell’immobile. Questo in quanto l’immobile non veniva tassato sul maggiore tra canone di locazione e rendita catastale rivalutata, ma solo in base alla sua rendita catastale. Questa normativa trovava applicazione sia nel caso in cui il fabbricato fosse sfitto o tenuto a disposizione, sia nel caso in cui lo stesso risultasse locato a terzi.

Normativa fiscale attuale

Il D.L. n. 16/2012 (c.d. “Decreto semplificazioni“), convertito nella Legge n. 44/12 ha modificato la tassazione degli immobili vincolati a partire dal 2012.

Vediamo la differenza di tassazione se l’immobile vincolato viene locato tenuto a disposizione.

Immobile locato

In questo caso il reddito fondiario conseguito dai possessori di fabbricati vincolati concessi in locazione a terzi è dato dal minore tra:

· Il canone di locazione al netto della deduzione forfettaria del 35%, e

· La rendita catastale rivalutata del 5% risultante dall’applicazione della tariffa d’estimo (reddito medio ordinario), ridotta del 50%.

Convenienza cedolare secca

Questo provvedimento porterà i proprietari di immobili storici locati a riconsiderare la possibilità di opzione della “cedolare secca” , scelta da valutare nell’ ottica di un eventuale contenimento del carico fiscale. L’eventuale scelta del regime della “cedolare secca” va effettuata in occasione della prima registrazione o di proroga del contratto, oppure nel termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro dovuta per le annualità successive alla prima.

Convenienza tra i due regimi: esempio numerico

Poniamo il caso in cui l’immobile abbia i seguenti dati:

50% della rendita effettiva rivalutata => Euro 600,00.

Canoni di locazione annuo => Euro 15.000,00.

Il valore che fa da base imponibile per il calcolo della cedolare secca è il maggiore fra i due: Euro 35.000,00.

Pertanto nel caso in cui volessimo applicare la cedolare secca, l’imposta sarà pari:

30.000,00 * 21% = 6.300,00

Pertanto nel caso in cui volessimo applicare la tassazione ordinaria, dovremo effettuare il seguente calcolo:

30.000 * ( riduzione del 35% del canone) = 19.500

Applicando al reddito imponibile l’aliquota per scaglioni di reddito avremo un’imposta pari ad euro 4.664,73.

All’aumentare del canone di locazione si avrà maggior convenienza ad applicare il regime della cedolare secca. Questo in quando con il regime di tassazione ordinaria andremo in uno scaglione di reddito più alto con conseguente aliquota marginale maggiore.

Immobile tenuto a disposizione

La tassazione diretta derivante dal possesso di immobile di interesse storico artistico prevede essenzialmente la sua tassazione ai fini IMU. Questo in considerazione del fatto che dal 2012 l’IMU, cui sono soggetti anche detti immobili, ha assorbito l’IRPEF e le relative addizionali. Quindi, una persona fisica che detiene un immobile di interesse storico artistico non locato, è tenuta esclusivamente a pagare l’IMU sullo stesso. Non ci sono, imposte dirette da versare.

Immobili vincolati: imposte sul trasferimento

Dal primo gennaio 2014 è stata modificata la tassazione indiretta del trasferimento di immobili di interesse storico. In particolare è prevista per il trasferimento di immobili vincolati l’applicazione dell’imposta di registro con aliquota del 9%. Con un minimo di 1.000,00 euro. Oltre a questa sono dovute anche l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale nella misura fissa di 50,00 euro ciascuna. Rispetto alla normativa previgente gli immobili di interesse storico artistico hanno perso ogni tipo di agevolazione. Pertanto, ad oggi, il trasferimento di un bene immobile a disposizione non ha differenze se si tratti di immobile vincolato o meno.

Immobili vincolati: imposte di successione e di donazione

Gli immobili di interesse storico possono essere oggetto anche di ipotesi di trasferimento mortis causa, oppure di donazione per atto tra vivi. Le relative impose indirette sono dovute in misura differente a seconda che l’immobile sia già o meno vincolato all’atto del trasferimento.

Imposta di successione

Per quanto riguarda l’imposta di successione occorre fare riferimento all’articolo 13 del D.Lgs. n. 346/90. Normativa che riconosce l’esclusione dalla base imponibile per i beni già sottoposti a vincolo al momento dell’apertura della successione. Nel caso in cui nell’attivo ereditario siano compresi immobili non ancora sottoposti a vincolo, pur avendo le caratteristiche di un immobile storico – artistico, l’imposta dovuta dall’erede o legatario è ridotta del 50%. Questo ai sensi dell’articolo 25 del D.Lgs. n 346/1990.

Imposta di donazione

Per quanto riguarda l’imposta di donazione occorre fare riferimento all’articolo 59, comma 1, del D.Lgs. n. 346/90. Normativa secondo la quale gli atti di donazione di immobili già sottoposti a vincolo al momento del trasferimento sono soggetti all’imposta di registro in misura fissa di 200,00 euro. Al contrario, per gli immobili non ancora assoggettati a vincolo, sussistendone già i requisiti, l’imposta è ridotta del 50%. Esattamente come nel caso visto sopra della successione mortis causa.

Immobili di interesse storico artistico ed imu

Gli immobili di interesse storico artistico hanno una particolare disciplina ai fini IMU da adottare. In particolare, la disciplina IMU prevede una agevolazione non di poco conto per i titolari di diritti reali su questi immobili. Si tratta della possibilità di ottenere una riduzione del 50% della rendita catastale al fine del calcolo della base imponibile IMU. Questo è quanto previsto dalla lettera a) dell’articolo 13, comma 3, del D.L. n. 201/11. Per poter applicare l’agevolazione è necessario che l’immobile si tra quelli di cui all’articolo 10 del D.Lgs. n. 42/2004. Ovvero un immobile di interesse storico, artistico o architettonico.

Immobili vincolati: conclusioni

Questa situazione penalizza in modo sostanziale i proprietari degli immobili che rimangono comunque gravati di tutti i costi legati alla manutenzione e alla conservazione di questi immobili.

Sicuramente ad oggi, una delle soluzioni maggiormente adottate per un immobile di interesse storico artistico è la sua messa a reddito. Questo sia come immobile strumentale che come locazione a terzi.

Tuttavia a fronte delle novità in materia fiscale che interessa gli immobili vincolati, è opportuno riconsiderare la possibilità di opzione della “cedolare secca”, scelta da valutare nell’ottica di un eventuale contenimento del carico fiscale.

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