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Guida alla cedolare secca 2022 #adessonewsitalia

La cedolare secca è un regime alternativo all’Irpef applicabile alle locazioni di immobili abitativi fra privati.

In generale risulta più conveniente del regime fiscale Irpef perché l’aliquota è più bassa. 

Attenzione va prestata al fatto che, chi decide di avvalersi della cedolare secca ha l’obbligo di comunicarlo preventivamente all’inquilino con lettera raccomandata. 

Il locatore con la comunicazione rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se era previsto nel contratto, incluso quello per adeguamento Istat. 

Eccezione a questa regola sono:

  • i contratti di locazione di durata complessiva nell’anno inferiore a trenta giorni 
  • quelli in cui è indicata espressamente la rinuncia

Per i contratti per i quali non c’è l’obbligo di registrazione in termine fisso (locazioni “brevi”, di durata complessiva nell’anno non superiore a 30 giorni), il locatore può applicare la cedolare secca direttamente nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta nel quale è prodotto il reddito, oppure esercitare l’opzione in sede di registrazione in caso d’uso o di registrazione volontaria del contratto.

Per accedere alla cedolare secca occorre rispettare determinate regole e seguire alcune procedure, di seguito riportate.

1) Cos’è la cedolare secca 2022 sulle locazioni?

La cedolare secca è un regime opzionale che consente di applicare ai redditi da locazione di immobili abitativi un’imposta sostitutiva, in alternativa alla tassazione ordinaria IRPEF. 

La cedolare secca sostituisce:

  • le addizionali regionali e comunali IRPEF;
  • l’imposta di registro;
  • l’imposta di bollo. 

Si sottolinea che la cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

Il reddito assoggettato a cedolare è escluso dal reddito complessivo. Su di esso non possono essere fatti valere oneri deducibili e detrazioni, ma deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).

2) Cedolare secca locazioni 2022: chi può farla e su quali immobili

Possono usufruire del regime agevolativo della cedolare secca: i locatori persone fisiche “privati” (cioè che non agiscono nell’esercizio di imprese, arti o professioni) proprietari o titolari di diritti reali sull’immobile.

E’ possibile optare per la cedolare secca al 21% anche nel caso di contratti di locazione breve, di durata inferiore ai 30 giorni, per i quali non c’è l’obbligo di registrazione.

Per contratto di locazione breve si intende un contratto di locazione di immobile a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.

Ad esso sono equiparati i contratti di sublocazione e quelli di concessione in godimento a terzi a titolo oneroso da parte del comodatario.

L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al quello di locazione dell’immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata.

In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.

I locatori contitolari che non esercitano l’opzione sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere comunque versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione.

L’imposta di registro deve essere versata per l’intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l’ammontare minimo dell’imposta dovuta.

L’opzione per la cedolare secca può essere fatta anche per i contratti di locazione di tipo strumentale stipulati nel 2019. 

I locali commerciali devono essere classificati nella categoria catastale C/1 e avere una superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze. L’aliquota applicabile è del 21%.

3) Cedolare secca 2022: le aliquote e termini di pagamento della imposta

L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.

E’ prevista un’aliquota ridotta al 10% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:

  • nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, comma 1, lettere a) e b) del decreto legge 551/1988). Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché degli altri comuni capoluogo di provincia
  • nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe.

Se si opta per la cedolare secca, alla registrazione del contratto non vanno versate l’imposta di registro e l’imposta di bollo.

Per l’imposta sostitutiva, scadenze e modalità sono le stesse dell’Irpef.

Attenzione la misura dell’acconto, inizialmente pari al 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente dal 2021 è passato al 100%.

In generale, l’acconto non si paga nel primo anno di esercizio dell’opzione per la cedolare secca, poiché manca la base imponibile di riferimento, cioè l’imposta sostitutiva dovuta per il periodo precedente.

Passando alle regole specifiche, il pagamento dell’acconto, da eseguire se la cedolare per l’anno precedente supera i 51,65 euro, va effettuato:

  • in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro
  • in due rate, se l’importo è superiore a 257,52 euro:
    • la prima, pari al 40% dell’acconto complessivamente dovuto, entro il 30 giugno
    • la seconda, il restante 60%, entro il 30 novembre

Tuttavia, le due rate di acconto sono uguali, cioè entrambe del 50%, per i contribuenti che, contestualmente, esercitano attività per le quali sono stati approvati gli ISA, prescindendo dal fatto che li applichino o meno, e dichiarano ricavi o compensi di ammontare non superiore al limite stabilito dal decreto ministeriale di approvazione. Ricorrendo tali condizioni, la regola si applica anche a coloro che:

  • applicano il regime forfetario agevolato (articolo 1, commi 54-89, legge n. 190/2014)
  • applicano il regime fiscale di vantaggio per l’imprenditoria giovanile e lavoratori in mobilità (articolo 27, commi 1 e 2, decreto legge n. 98/2011)
  • determinano il reddito con altre tipologie di criteri forfetari
  • ricadono nelle altre cause di esclusione dagli ISA.

Il saldo si versa entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce, o entro il 31 luglio, con la maggiorazione dello 0,40%.

Per il versamento della cedolare secca, con F24, vanno utilizzati i codici:

  • 1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata
  • 1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione
  • 1842: Cedolare secca locazioni – Saldo

La cedolare secca è “compensabile” con le regole ordinarie.

E’ possibile rimediare al mancato versamento dell’acconto o del saldo tramite l’istituto del ravvedimento operoso.

4) Cedolare secca 2002: quanto dura l’opzione

L’opzione per il regime della cedolare secca può essere esercitata:

  • alla registrazione del contratto 
  • nelle annualità successive.

Alla registrazione del contratto l’opzione deve essere effettuata con il modello RLI utilizzato per la registrazione dell’atto stesso.

L’opzione nelle annualità successive va esercitata, entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente utilizzando il modello RLI. 

La cedolare può essere scelta in sede di proroga, anche tacita, del contratto di locazione sempre entro 30 giorni dal momento della proroga.
 L’esercizio o la modifica dell’opzione può essere effettuata:

  • utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web)
  • presentando il modello RLI, debitamente compilato, allo stesso ufficio dove è stato registrato il contratto.

Per i contratti per i quali non c’è l’obbligo di registrazione in termine fisso (locazioni “brevi”, di durata complessiva nell’anno non superiore a 30 giorni), il locatore può applicare la cedolare secca direttamente nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta nel quale è prodotto il reddito, oppure esercitare l’opzione in sede di registrazione in caso d’uso o di registrazione volontaria del contratto.

La cedolare secca può anche essere revocata. Leggi le modalità e i termini cliccando qui

5) Cedolare secca 2022: fac simile di raccomandata all’inquilino

Entro il termine di registrazione del contratto, o entro 30 giorni dalla decorrenza dell’opzione, il locatore deve inviare con raccomandata la comunicazione all’inquilino, con cui lo informa della rinuncia all’aggiornamento del canone (scarica GRATIS un fac-simile di comunicazione all’inquilino). Tale adempimento è a pena di decadenza dell’opzione della cedolare.

 La raccomandata non è necessaria se nel contratto è espressamente stabilita una clausola che prevede il divieto di aggiornamento del canone e per i contratti di locazione di durata complessiva nell’anno inferiore a trenta giorni.

Con la Risoluzione 115/E del 1° settembre 2017 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che allo stesso modo, in caso di proroga di un contratto che contiene già la rinuncia all’aumento del canone, il locatore non deve inviare alcuna comunicazione mediante raccomandata.

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